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【文/鄭威宏】

近期來台演講的Fed前主席柏南克,除了引起台灣社會不小的騷動,更被視為近年全球經濟與金融市場變化的最大「主謀」,當然,由美國引發的全球寬鬆貨幣政策後座力並未隨著柏南克回到民間而結束,反而在新FED主席葉倫主導美國逆勢升息下,有望成為全球資金匯集的停泊港,特別是受惠人口眾數的二○~三○歲人口進入購屋期下,最終有機會將資金導引至房市的可能性大為提升,亦讓金融巨鱷索羅斯等投資大戶開始大舉加碼美國營建類股,成為未來投資圈的新顯學。

索羅斯大買美國營建股

或許讀者會想到,美國準備升息與結束QE等寬鬆的貨幣政策,是否對於美國房地產市場產生壓抑,但事實上,由於今年三月開始登場的每月六○○億歐元歐洲版QE(比美國QE3規模還大),再搭配日本QE及中國等全球二四國降息政策來看,顯示全球資金面仍舊相當寬鬆。

此外,目前金融市場資金犯濫,且在全球股市多頭走了超過五年之久,美國逆勢升息,確實有可能讓資金流動的方向發生變化。傳奇投資大師羅傑斯(Jim Rogers)近期接受國內媒體專訪即表示,一旦美國升息,所有投資人都將視美元為避風港,最終變成美元泡沫化的開端;過去同樣為量子基金創辦人的索羅斯,近期公布旗下索羅斯基金管理公司第一季持股明細可以發現,大量買進Lennar(Len.US)、D.R. Horton(Dhi.US)、PulteGroup(PHM.US)與Toll Brothers(Tol.US)等一籃子美國營建公司股票,即可證明資金回到美國後,不動產將是重要的投資選項。

再從基本面的角度來看,雖然西方國家較不視房地產為投資性標的,不過,就過去研究來看,房地產每一個多頭周期都非常漫長,但卻仍是個具有周期性的市場。在美國,包括學者、業者、市場研究人員等就一五○餘年的數據分析來看,大致上支持平均每十八年就是一個完整的產業循環(兩個高峰經歷的時間最短約十五年、最長約二二年,平均十八年)。

上一個美國房地產循環大約從一九八七年開始,當時時代背景其實是戰後嬰兒潮世代進入就業市場、準備結婚及生兒育女之下,造成美國房市大多頭,一直到美國○六年發生次貸風暴而結束,因此,若過去的周期不變,且以○六年當做新的周期開始計算,谷底已發生在一○年,預料本波房產周期下一個價格高峰將落在二○二一~二八年。

新世代需求支持房市發展

而上一波美國房市大多頭的人口結構有利背景,在現在這一輪周期可說有過之而無不及,由於美國較為開放的人口移民政策,加上經濟表現仍持續強勢下,即使名列已開發國家、世界經濟體第一大,但生育率仍遠優於歐洲及日本等國(據世界概況二○一四年數據,美國生育率一.九七、加拿大一.六六、德國一.四二、日本一.四一)。

如此一來,造就目前美國三○歲以下人口仍占整體五成左右,而且人口眾數正好集中在目前二○~三○歲年輕人身上,而這些年輕世代又即將準備進入結婚及生兒育女階段,預估未來只要升息力道不疾不徐(FOMC三月下修一七年前基準利率預估值),人口結構將十分有利於支持美國房產市場成長。(全文未完)

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